国税发200931号（国税发200931号原文房地产企业企业所得税）

知识科普 2025年02月24日 02:00 6 admin

国税发2009年31号文件现在是否有效

〖One〗、现在国税发2009年31号文件部分有效，其中第二十六条第二款自2014年7月16日起失效。【失效条款】成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

〖Two〗、房地产开发企业应当执行现行有效文件国税发（2009）31号文件，国税发（2006）31号文件全文失效。

〖Three〗、沪国税所[2009]31号文补充规定如下：对国税发[2009]31号文第二十一条第（二）款所规定企业集团或其成员企业统一向金融企业借款，分摊给集团内部其他成员企业使用的，由实际使用借款的企业在年度汇算清缴申报时向其主管税务机关报送相关资料。

〖Four〗、房地产业企业所得税政策的实施，主要依据《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）。文件中详细规定了完工产品的条件，包括但不限于开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用以及开发产品已取得了初始产权证明。

〖Five〗、国税发[2009]31号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

〖One〗、国税发200931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入、毛利率来确定应纳税所得额，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额。

〖Two〗、第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

〖Three〗、房地产业企业所得税政策的实施，主要依据《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）。文件中详细规定了完工产品的条件，包括但不限于开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用以及开发产品已取得了初始产权证明。

〖One〗、三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

〖Two〗、二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

〖Three〗、国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发间接费包含项目营销设施建造费。这意味着，企业在计算企业所得税时，将项目营销设施建造费计入开发间接费用进行扣除。然而，在计算土地增值税时，开发间接费用中并未包含营销设施建造费项目。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

房地产企业的会计账务处理方法多样，但根据《国家税务局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的要求，开发间接费用这一概念中包括项目营销设施建造费。因此，专门制作的样板房的装修费用，应被视为开发成本的一部分，而不是营业费用。

房地产开发企业样板间装修费用属于项目营销设施建造费，应当计入开发间接费用。《国家税务总局关于的通知》（国税发[2009]31号）第二十八条第一款规定，对房企当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行总结、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”2009年31号文企业所得税的文件中规定项目营销设施建造费是不能计入当期费用在企业所得税税前扣除，而是把其归为开发成本进入开发间接费。

首先，我们了解到，项目营销设施建设所需的费用可以被考虑列入开发间接费用的范畴，根据《中华人民共和国企业所得税法》的相关规定，该部分费用可在本公司所涉及的企业所得税前进行扣除。

发表评论